Türkiye'den
Yabancı REIT'lere
Yatırım Rehberi
Küresel gayrimenkul piyasalarına erişim, dolar bazlı gelir elde etme ve portföy çeşitlendirme fırsatları
Yıllık Yatırım
$2B
Türk yatırımcıların yurt dışı gayrimenkul yatırımları (Temmuz 2024)
Hızlı Erişim
Yönetici Özeti
Türk yatırımcılar, uluslararası aracı kurumlar veya yerel aracı kurumların yurt dışı yatırım hizmetleri aracılığıyla yabancı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına (REIT'lere) doğrudan yatırım yapabilirler. Bu yatırımlar, dolar bazlı gelir elde etme, mülkiyet ve yönetim zorlukları olmadan gayrimenkul yatırımı yapma, küçük sermayelerle çeşitlendirme ve enflasyona karşı korunma gibi önemli avantajlar sunmaktadır.
Temel Avantajlar
- Dolar bazlı düzenli gelir imkanı
- Mülkiyet yönetimi zorlukları olmadan gayrimenkul yatırımı
- Küçük sermayelerle global çeşitlendirme
- Enflasyona karşı korunma potansiyeli
Önemli Hususlar
- Çifte vergilendirme riski
- Döviz kuru dalgalanma riski
- Aracı kurum komisyon ve ücretleri
- Yasal ve düzenleyici çerçeve
Yabancı REIT'lere Yatırımın Avantajları
Dolar Bazlı Gelir Elde Etme İmkanı
Yabancı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (REIT'ler), özellikle ABD piyasalarında işlem görenler, Türk yatırımcılara dolar bazlı kira geliri elde etme imkanı sunmaktadır. Bu durum, yatırımcıların portföylerini döviz cinsinden değerlendirip, Türk Lirası'ndaki dalgalanmalara karşı bir ölçüde korunma sağlayabilmelerine olanak tanır.
REIT'lerin Temettü Dağıtım Zorunluluğu
REIT'ler, kanunen elde ettikleri kira gelirinin önemli bir kısmını (ABD'de %90'ını), ortaklarına kar payı olarak dağıtmak zorundadır. Bu da düzenli bir nakit akışı sağlar ve yatırımcıların dolar cinsinden pasif gelir elde etmelerine yardımcı olur.
Mülkiyet ve Yönetim Zorlukları Olmadan Gayrimenkul Yatırımı
Yabancı REIT'lere yatırım yapmanın bir diğer önemli avantajı, doğrudan gayrimenkul sahibi olmanın getirdiği zorluklarla uğraşmadan gayrimenkul piyasasına maruz kalma fırsatı sunmasıdır.
Profesyonel Yönetim
Gayrimenkul seçimi, kiracı ilişkileri, bakım gibi işler REIT'in yönetim ekibi tarafından yürütülür
Zaman ve Emek Tasarrufu
Kiracı bulma, bakım ve onarım masrafları, bürokratik işlemler gibi zahmetli süreçlerden muaf olunur
Global Erişim
Farklı coğrafyalardaki ve farklı türdeki gayrimenkullere erişim imkanı
Küçük Sermayelerle Çeşitlendirme Fırsatı
REIT'ler, küçük tasarrufları olan yatırımcıların bile dünyanın dört bir yanındaki çeşitli gayrimenkul projelerine yatırım yaparak portföylerini çeşitlendirmelerine olanak tanır. Geleneksel gayrimenkul yatırımları genellikle büyük sermayeler gerektirir ve tek bir mülke yatırım yapmak riski artırabilir.
Konut
Apartmanlar, konut siteleri
Ofis
İş merkezleri, ofis binaları
Perakende
Alışveriş merkezleri, mağazalar
Ek Gayrimenkul Türleri
Enflasyona Karşı Korunma ve Portföy Çeşitlendirme
Yabancı REIT'ler, özellikle de ABD doları gibi rezerv para birimleri cinsinden işlem görenler, Türk yatırımcılar için enflasyona karşı bir korunma aracı olarak görülebilir. Türk Lirası'nın değer kaybı ve yüksek enflasyon oranları, yerel varlıkların reel getirisini eritebilir.
Enflasyona Endeksli Artış
REIT'ler, genellikle kira gelirlerine dayalı olarak düzenli nakit akışı sağlayan varlıklardır ve bu kira gelirleri enflasyonla birlikte artma eğiliminde olabilir.
Türk Yatırımcılar için Erişim Yolları
Uluslararası Aracı Kurumlar (Interactive Brokers)
Türk yatırımcıların yabancı REIT'lere ve bunları içeren ETF'lere yatırım yapabilmeleri için bir yol, uluslararası aracı kurumları kullanmaktır. Bu kurumlardan biri olan Interactive Brokers, 33 ülkede yer alan 135 piyasaya erişim imkanı sunmaktadır.
Interactive Brokers Özellikleri
Geniş Piyasa Erişimi
33 ülkede 135 piyasaya erişim
Çoklu Varlık Sınıfı
Hisse senedi, tahvil, opsiyon, futures, FX ve fon işlemleri
Düşük Komisyonlar
Rekabetçi komisyon oranları
Türk Lirası Transferi
EFT ile TL hesaptan para aktarımı
Teknik Özellikler
Yerel Aracı Kurumların Yurt Dışı Yatırım Hizmetleri
Türk yatırımcılar, yabancı REIT'lere ve diğer uluslararası menkul kıymetlere yatırım yapmak için bazı yerel aracı kurumların sunduğu hizmetleri de değerlendirebilirler.
Garanti BBVA Yatırım
"Yurt Dışı Hisse (Pay) Senedi" ürünü ile müşterilerine yurt dışı borsalarda işlem gören hisse senetlerine yatırım imkanı sunmaktadır.
GCM Yatırım
Yabancı hisse senetleri ve ABD hisse piyasasına erişim imkanı sunmaktadır.
Önemli Not
Hangi spesifik REIT'lerin mevcut olduğu, işlem ücretleri, minimum yatırım tutarı ve diğer şartlar konusunda doğrudan aracı kurumdan bilgi almak gereklidir.
Yabancı REIT ETF'leri
Yabancı REIT'lere yatırım yapmanın bir diğer yolu da bu REIT'leri bünyesinde barındıran Borsa Yatırım Fonları'na (ETF) yatırım yapmaktır. ETF'ler, belirli bir endeksi veya sektörü takip eden ve borsada hisse senetleri gibi alınıp satılabilen fonlardır.
Vanguard Real Estate ETF (VNQ) Örneği
Anında Çeşitlendirme
Çok sayıda REIT hissesi tek bir işlemle
Düşük Maliyet
Bireysel REIT araştırma maliyeti yok
Yüksek Likidite
Borsada hisse gibi alınıp satılabilir
Interactive Brokers Üzerinden Yatırım Adımları
Hesap Açma Süreci
Türk yatırımcıların Interactive Brokers (IBKR) üzerinden yabancı REIT'lere yatırım yapabilmeleri için ilk adım, platformda bir hesap açmaktır. Interactive Brokers, Türkiye'de ikamet eden müşterilere hesap açma imkanı sunmaktadır.
Gerekli Belgeler
- Kimlik belgesi (pasaport veya ulusal kimlik kartı)
- Son altı ay içinde alınmış adres kanıtı
- Finansal durum ve yatırım deneyimi bilgileri
Süreç Detayları
- Çevrimiçi işlem, birkaç iş gününde tamamlanır
- İki faktörlü kimlik doğrulama (2FA) zorunlu
- Bilgisayar üzerinden başvuru önerilir
Hesaba Para Yatırma (EFT ile Türk Lirası Transferi)
Interactive Brokers hesabı açıldıktan sonraki adım, hesaba para yatırmaktır. Türk yatırımcılar için Interactive Brokers, hesaba Türk Lirası (TRY) ile para yatırma imkanı sunmaktadır.
EFT Transfer Süreci
"Interactive Brokers hesabınıza para transferini Türkiye'deki Türk Lirası hesabınızdan EFT yaparak gerçekleştirebilirsiniz"
Transfer Adımları
- 1 IBKR platformu üzerinden para yatırma talimatı oluştur
- 2 Belirtilen banka hesap bilgilerini kullan
- 3 Bankanıza başvurarak havale gönder
Önemli Bilgiler
- Para yatırma tutarı için üst sınır yok
- Fonlar genellikle 1 iş gününde hazır
- 28 farklı para biriminde işlem yapılabilir
Döviz Çevirme İşlemleri
Interactive Brokers hesabına Türk Lirası (TRY) veya başka bir para birimiyle para yatırıldıktan sonra, yabancı REIT'leri satın almak için genellikle bu paranın ilgili REIT'in işlem gördüğü para birimine çevrilmesi gerekecektir.
Döviz Çevirme Avantajları
Bankalararası döviz piyasasına doğrudan erişim
Gizli fiyat artışları veya işaretlemeler yok
Döviz Çevirme Ücretleri
REIT Satın Alma
Interactive Brokers hesabı açılıp, hesaba para yatırıldıktan ve gerekli döviz çevirme işlemleri tamamlandıktan sonra, yabancı REIT'leri satın alma işlemine geçilebilir. REIT'ler, tıpkı diğer şirket hisse senetleri gibi borsalarda işlem görürler.
Örnek: Prologis (PLD) Satın Alma
Alım Emri Türleri
Komisyonlar
Satın Alma Adımları
Sembol Ara
REIT'in borsa sembolünü (ticker) arat
Emir Oluştur
Miktar, emir türü, fiyat bilgilerini gir
Emri Gönder
Onaylayarak piyasaya iletilir
Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Vergilendirme
Türk yatırımcıların yabancı REIT'lere yatırım yaparken dikkat etmesi gereken en önemli hususlardan biri vergilendirmedir. Hem Türkiye'de hem de yatırım yapılan ülkede vergi yükümlülükleri ortaya çıkabilir.
ABD REIT'lerinden Temettüler
Türkiye'de Beyan
Yurtdışında ödenen vergiler, Türkiye'deki vergi matrahından mahsup edilebilir (vergi mahsubu).
Döviz Kuru Riskleri
Yabancı REIT'lere yatırım yapmanın önemli risklerinden biri döviz kuru riskidir. Yatırımcı, Türk Lirası cinsinden bir sermayeyle yatırım yapar ve bu sermaye önce yabancı para birimine çevrilir.
Risk Senaryosu
Fırsat Senaryosu
Yabancı para biriminin TRY karşısında değer kazanması, yatırımcının reel getirisini artırabilir.
Aracı Kurum Ücretleri
Yabancı REIT'lere yatırım yaparken dikkat edilmesi gereken bir diğer önemli husus, aracı kurumların uyguladığı ücret ve komisyonlardır. Bu maliyetler, yatırımın net getirisini doğrudan etkileyebilir.
Interactive Brokers Komisyonları
Yasal Çerçeve
Türk yatırımcıların yurt dışı REIT'lere yatırım yaparken uymaları gereken yasal ve düzenleyici bir çerçeve bulunmaktadır. Sermaye Piyasası Kurulu (SPK), Türkiye'deki sermaye piyasalarının düzenleyicisidir.
SPK Düzenlemeleri
- • SPK tarafından yetkilendirilmiş aracı kurumlar
- • Yurt dışına çıkarılacak döviz sınırları
- • Yurt dışı hesaplarda tutulabilecek maksimum meblağ
Yatırımcı Sorumluluğu
Yatırımcılar, güncel SPK mevzuatını ve Merkez Bankası'nın ilgili düzenlemelerini dikkatlice incelemelidir.
Türk Yatırımcıların Artan İlgisi
Yurt Dışı Gayrimenkul Yatırımlarında Artış
Son dönemde Türk yatırımcıların yurt dışı gayrimenkul yatırımlarına olan ilgisinde önemli bir artış gözlemlenmektedir. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) verileri, yurt içi yerleşiklerin yurt dışında gayrimenkul edinimlerinin hızla arttığını göstermektedir.
Aylık yatırım miktarı
Temmuz 2024 itibariyle
Aylık rekor seviye
REIT'lerin Alternatif Yatırım Aracı Olarak Görülmesi
Türk yatırımcılar arasında, yurt dışı gayrimenkul yatırımlarına olan ilginin artmasıyla birlikte, REIT'ler de popüler bir alternatif yatırım aracı olarak görülmeye başlanmıştır.
Eurobond Alternatifi
REIT'ler, Eurobond gibi enstrümanlara alternatif olabilecek bir nakit akışı sağlama potansiyeline sahiptir.
Popülerlik Sebepleri
- Küçük tasarruflarla yatırım yapılabilmesi
- Dolar bazlı düzenli gelir imkanı
- Mülkiyet yönetimi zorlukları olmadan
- Portföy çeşitlendirme fırsatı
Türk Yatırımcılar için REIT Yatırım Süreci
Tarihsel Yatırım Verileri
| Yıl | Yıllık Yatırım (Milyon $) | En Yüksek Aylık (Milyon $) | Not |
|---|---|---|---|
| 2019 | ~200 | - | Başlangıç seviyesi |
| 2023 | 1,780 | - | Yıllık toplam |
| Mayıs 2024 | - | 213 | Aylık rekor |
| Temmuz 2024 | - | 175 | Son veri |
Sonuç
Türk yatırımcılar için yabancı REIT'lere yatırım yapmak, küresel gayrimenkul piyasalarına erişim sağlayarak portföy çeşitlendirmesi yapmanın etkili bir yoludur. Dolar bazlı gelir elde etme, mülkiyet yönetimi zorlukları olmadan gayrimenkul yatırımı yapma ve enflasyona karşı korunma gibi avantajlar sunar.
Potansiyel Getiri
Dolar bazlı düzenli gelir ve sermaye artışı fırsatı
Risk Yönetimi
Coğrafi ve sektörel çeşitlendirme ile risk dağıtımı
Global Erişim
Küçük sermayelerle dünya çapında gayrimenkul yatırımı